仙台高等裁判所 平成８年（行コ）１６号 判決
第一事件控訴人
和泉哲郎
外二一名
両事件控訴人
佐藤吉彦
外三名
第二事件控訴人
上村安子
外一名
控訴人ら訴訟代理人弁護士
太田幸作
同
青木正芳
同
吉田幸彦
同
鈴木宏一
同
山田忠行
同
増田隆男
同
松澤陽明
同
小野寺信一
同
馬場亨
同
吉岡和弘
同
半澤力
同
佐藤由紀子
同
齋藤拓生
第一事件被控訴人
東北電子計算機株式会社
右代表者代表取締役
持丸寛一郎
第一事件被控訴人
学校法人日本コンピュータ学園
右代表者理事
持丸寛一郎
亡持丸寛二訴訟承継人
両事件被控訴人
持丸寛一郎
右三名訴訟代理人弁護士
菅野美穂
両事件被控訴人
石井亨
右訴訟代理人弁護士
植草宏一
同
大野裕紀
主文
一 原判決中、第一事件に係る部分を取り消す。
二 第一事件控訴人らの本件訴えをいずれも却下する。
三 第二事件に係る本件控訴をいずれも棄却する。
四 第一事件に係る訴訟費用は、第一、二審とも第一事件控訴人らの負担とし、第二事件に係る控訴費用は、第二事件控訴人らの負担とする。
事実及び理由
第一 控訴の趣旨
一 第一事件控訴人ら
1 原判決中、第一事件に係る部分を取り消す。
2 第一事件被控訴人東北電子計算機株式会社及び同学校法人日本コンピュータ学園は、仙台市に対し、原判決別紙物件目録一記載の建物を収去して同目録二記載の土地を明け渡せ。
3 第一事件被控訴人東北電子計算機株式会社及び同学校法人日本コンピュータ学園は、仙台市に対し、右2の土地について、原判決別紙登記目録一記載の賃借権設定登記の抹消登記手続をせよ。
4 第一事件被控訴人東北電子計算機株式会社、同持丸寛一郎及び同石井亨は、仙台市に対し、連帯して、金三億五三四三万〇七九九円及びこれに対する平成元年三月二一日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
5 第一事件被控訴人東北電子計算機株式会社、同学校法人日本コンピュータ学園及び同石井亨は、仙台市に対し、連帯して、平成元年三月二一日から右2の土地明渡済みまで一年当たり金二億〇五四一万七五八二円の割合による金員を支払え。
6 訴訟費用は、第一、二審とも第一事件被控訴人らの負担とする。
二 第二事件控訴人ら
1 原判決中、第二事件に係る部分を取り消す。
2 第二事件被控訴人らは、仙台市に対し、連帯して、金七九五四万五八八七円及びこれに対する平成元年三月八日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
3 訴訟費用は、第一、二審とも第二事件被控訴人らの負担とする。
第二 事案の概要
次のとおり訂正、付加するほか、原判決の「事実及び理由」の「第二 事案の概要」記載のとおりであるから、これを引用する。
一1 原判決四頁五行目から一一頁七行目までを次のとおり改める。
「仙台市の住民である控訴人らが、仙台市が訴訟承継前の原審被告持丸寛二（以下「被告持丸」という。）及び被控訴人東北電子計算機株式会社（以下「被控訴人東北電子」という。）との間で締結した原判決別紙物件目録二記載の土地（以下「本件土地」という。）についての後記本件賃貸借契約が、①随意契約の方法により締結された点において地方自治法（以下「法」という。）二三四条二項に違反し無効、又は②適正な対価を伴わないのに条例の定め又は議会の議決に基づかないで締結された点において法二三七条二項に違反し無効であると主張して、仙台市に代位して、
1 原判決別紙物件目録一記載の建物（以下「本件建物」という。）を区分所有して本件土地を占有している被控訴人東北電子及び被控訴人学校法人日本コンピュータ学園（以下「被控訴人コンピュータ学園」という。）に対して、本件土地の所有権に基づいて、本件建物を収去して本件土地を明け渡すこと及び本件土地についての原判決別紙登記目録一記載の賃借権設定登記（以下「本件賃借権登記」という。）の抹消登記手続を求めるとともに、
2 被控訴人東北電子、同コンピュータ学園及び被告持丸を承継した被控訴人持丸寛一郎（以下「被控訴人持丸」という。）に対しては、不法行為（不法占有）に基づいて、仙台市長であった被控訴人石井亨（以下「被控訴人石井」という。）に対しては、市長としての善良な管理者の注意義務（善管注意義務）を怠って違法に本件土地を賃貸したことを理由とする債務不履行又は不法行為に基づいて、それぞれ損害賠償を求めたものである。
右損害賠償請求の相手方とその額は、原判決第二の一1（二）「損害金の内訳」（原判決七頁二行目から八頁六行目まで。ただし、七頁二行目の「被告持丸」を「被控訴人持丸」に改める。）記載のとおりであるが、仮に、建物収去土地明渡しが認容されない場合であっても、被控訴人らは適正な賃貸料との差額の損害賠償をすべきであり、その相手方と額は、同2（一）及び（二）（同九頁七行目から一一頁七行目まで。ただし、九頁七行目の「被告持丸」を「被控訴人持丸」に改める。）記載のとおりであると主張した。」
2 一一頁末行の「コンピューター学園」を「コンピュータ学園に、一二頁二行目の「被告持丸」を「被控訴人持丸」に、一四頁二行目から五一頁七行目までの各「証人佐々木」をいずれも「証人佐々木（第二回）」に、四八頁一〇行目の「東北電子計算機」を「東北電子」に、五一頁四行目及び六行目の各「宮城県」をいずれも「宮城県知事」に、五二頁九行目の「被告持丸外二名」を「被告持丸、被控訴人東北電子及び同コンピュータ学園」にそれぞれ改め、五三頁五行目の「被告」の次の「被告」を削り、五四頁九行目の「弁論の全趣旨」の前に「甲六一、」を、五五頁八行目の「弁論の全趣旨」の前に「甲六二、」をそれぞれ加える。
3 五五頁一〇行目から八七頁末行までの各「被告持丸外二名の主張」をいずれも「被控訴人持丸、同東北電子及び同コンピュータ学園の主張」に、五六頁五行目の「七月二日」を「七月一日」に、六一頁二行目の「②」を「③」に、六二頁一行目の「国鉄と」を「国鉄との」に、六七頁三、四行目の「または」を「又は」に、六九頁九行目の「公社と」を「公社との」にそれぞれ改め、七一頁末行の「被告」の次の「告」を削り、七四頁七行目の「図ろう」を「図ろうと」に、七五頁七行目の「七％」を「六％」に、八二頁七行目の「あった」を「あったと」にそれぞれ改める。
4 八三頁四行目から八七頁七行目まで（解除条件成就についての主張）を削り、八八行目の「4」を「3」に改める。
二 訴訟承継（当事者間に争いがない。）
被告持丸は、平成六年四月四日死亡し、同人の本件債務（控訴人らの請求に係る当事者の地位）を被控訴人持丸が相続により承継した。
三 監査請求期間の不遵守（第一事件の本案前の争点）
1 控訴人らの主張
(一) 控訴人らの監査請求は、契約の締結行為とともにその履行を継続していることも対象としていたものである。したがって、賃貸借契約における履行としての「土地の賃貸」という財務会計上の行為は現在も継続しており、「当該行為のあった日又は終わった日から一年」という監査請求の期間制限が本件で問題となることはない。住民監査請求の期間制限の立法趣旨は、法的安定性の確保と理解されているところ（最高裁昭和六三年四月二二日判決）、本件土地賃貸借では、賃貸借契約後も土地所有権は仙台市にあり、仙台市は賃貸人としての債務を履行し続けており、賃貸借が終了した場合は、原状回復のうえ返還を受けるものであるから、賃貸借契約終了前に当該賃貸借に関する法的安定性を観念する余地はない。
(二) 法が要求していることは、不正を疑う端緒があれば「相当な期間内に監査請求」の手続をとるべきことだけであり、端緒もないのに行政を監視することまでが（法的義務として）市民に要求されているわけではない（前掲最高裁判決）。
控訴人らは、不正を疑う端緒に接し、速やかに事案の解明に着手し、相当な期間内に監査請求の手続をとったものであるから、本件賃貸借契約締結日から一年以内に監査請求できなかったことに法二四二条二項ただし書に規定する「正当な理由」があることは明らかである。すなわち、控訴人ら（の一部）は、昭和六三年一一月一〇日ころ、仙台市の内部資料を入手し、国鉄花京院宿舎跡地の賃貸に不正があることをうかがわせる情報に接したもので、これ以前には、花京院疑惑に関する情報は全くない。そして、控訴人らは、直ちに資料の収集、検討、調査等をし、平成元年になって、監査を請求すべき疑惑があるとの結論に至り、同年一月二〇日、本件監査請求を申し立てたものである。
2 被控訴人らの主張
(一) 第一事件は本件賃貸借契約の締結行為の違法・無効を問題とするものであるから、その監査請求期間は、当該契約締結日から起算すべきである（最高裁昭和六二年二月二〇日判決）。
(二) 個々の監査請求人の当該行為の知、不知は、監査請求期間の起算点において問題となり得ない。
そして、本件賃貸借契約の締結行為は、極めて秘密裡に行われたものではないから、控訴人らの監査請求が当該契約締結日から一年を経過した後にされたことについて「正当な理由」はない。
第三 証拠関係
原審及び当審記録中の証拠関係目録記載のとおりであるから、これを引用する。
第四 当裁判所の判断
一 第一事件（監査請求期間の不遵守）について
1 監査請求期間の起算点について
第一事件の対象とされる財務会計上の行為は、本件賃貸借契約の締結行為であることは、控訴人らの請求原因事実についての主張から明らかであるところ、これを対象とする監査請求期間は、「当該行為のあった日」である契約締結日から起算すべきである。そうすると、本件賃貸借契約は昭和六二年七月一日に締結されたもので、控訴人らが監査請求をしたのは平成元年一月二〇日又は同年二月一三日に至ってからであるから、控訴人らの監査請求は、いずれも一年の監査請求期間を経過してされたものである。
これに対し、控訴人らは、賃貸借契約のようにその効力が相当期間継続する契約の締結の場合には、契約が終了した日が「当該行為の……終わった日」として監査請求期間の起算点となると主張するが、「当該行為のあった日」が一時的行為のあった日を意味するのに対し、「当該行為の……終わった日」とは、行為自体が継続して行われる場合において、その終わった日を意味するものと解すべきであるし、契約の効力がその終了・消滅事由が発生するまで継続することは、何も賃貸借契約に限られるものではなく、すべての契約に当てはまるものであるから、控訴人ら主張のように解することはできない。法二四二条二項本文が監査請求に期間制限を設けたのは、地方公共団体の執行機関又は職員の財務会計上の行為をいつまでも争い得る状態にしておくことが法的安定の見地からみて妥当でないとの趣旨にでたものであるところ、控訴人ら主張の見解をとると、賃貸借契約についてのみ他の売買契約等と異なり、長期間契約締結の違法を主張して監査請求をすることができることとなって、監査請求に期間制限を設けた右の趣旨が没却されることとなり、相当でない。
また、控訴人らは、その監査請求は契約締結行為とともにその履行を継続していることも対象としていたもので、賃貸借契約における履行としての「土地の賃貸」という財務会計上の行為は現在も継続しているから、監査請求の期間制限は問題とならないと主張する。しかしながら、契約の締結行為とその履行行為とは、財務会計上の行為として別個のものであり、それぞれが独立して監査請求及び住民訴訟の対象となり得るものと解すべきであるところ、第一事件の対象とされる財務会計上の行為が本件賃貸借契約の締結行為であることは、前記のとおりであり、控訴人らは、その後の本件賃貸借契約の履行行為について、契約締結行為とは別個の違法事由があるとして、これを本件住民訴訟の対象としているものではなく、かつ、本件賃貸借契約締結行為自体を違法・不当な財務会計上の行為として監査請求の対象としているもので、その履行行為を右締結行為とは別個の対象として監査請求していない（甲三六、六〇、六一）から、控訴人らの右主張は失当である。
2 正当な理由の有無について
監査請求に期間制限を設けた趣旨は、右1に説示したとおりであるところ、当該財務会計上の行為が地方公共団体の住民に隠れて秘密裡にされ、一年を経過してから初めて明らかになった場合等にも右の趣旨を貫くことは相当でないから、法二四二条二項ただし書は、「正当な理由」があるときは、例外として、当該行為のあった日又は終わった日から一年を経過した後であっても、地方公共団体の住民が監査請求をすることができるとしたものである。そして、当該行為が秘密裡にされた場合、右「正当な理由」の有無は、特段の事情のない限り、地方公共団体の住民が相当の注意力をもって調査したときに客観的にみて当該行為を知ることができたかどうか、また、当該行為を知ることができたと解される時から相当な期間内に監査請求をしたかどうかによって判断すべきものと解される（最高裁昭和六三年四月二二日判決裁判集民一五四号五七頁）。
しかしながら、本件賃貸借契約の締結行為が住民に隠れて秘密裡に、又は住民が通常知り得ないような状況の下で行われたことを認めるに足りる証拠はなく、かえって、証拠（甲二六、二七、丙一八の一ないし一〇、一九の一ないし九）によれば、花京院用地の再開発に仙台市が民間活力を導入する方針をとり、開発計画案を広く民間から募ることとしたこと、本件提案募集に七グループ、一七社が応募したこと、DグループのD案が優秀計画に選定されたこと、仙台市が国鉄側の意向を受けて、民活による開発面積を大幅に縮小し、かつ、民活用地につき民間企業へ転売する方針から市有地として賃貸する方式に変更するなど開発計画の変更を余儀なくされたこと、花京院用地の一部である本件土地について第二売買契約が締結され仙台市に払い下げられたこと、仙台市が被告持丸、被控訴人東北電子及びフジタ工業の三者と東ブロック協定を締結したこと、被控訴人東北電子とフジタ工業が被控訴人東北電子が仙台市から借用する市有地に本件専門学校の新校舎ビルとしてインテリジェント（情報化）ビルを着工することになり、昭和六二年九月二六日起工式が行われたことなど本件についての事実経過が逐一新聞報道されていたことが認められるものであり、本件賃貸借契約の締結行為は、何ら秘密裡にされたものでないことはもちろん、これがされた時点（に近接する時点）において、住民が相当の注意力をもって調査しても右行為がされたことを知り得なかったとは到底いえないから、その余の点について判断するまでもなく、本件について右「正当な理由」はないといわざるを得ない。控訴人らは、不正を疑う端緒に接して相当な期間内に監査請求の手続をとったから右「正当な理由」があると主張するが、法の解釈を離れた独自の見解であって採用することができない。
3 したがって、第一事件に係る本件訴えは、適法な監査請求を経ていないから、不適法といわなければならない。なお、監査委員が本件監査請求を適法なものとして監査を行った（甲三六、六一）としても、そのことによって、監査請求期間を徒過した本件監査請求ひいては本件訴えが適法となるものではない。
二 第二事件（借地権譲渡の承諾料の未徴収）について
1 証拠（甲三九の一ないし二九、証人佐々木（第二回）、同守屋、同藤堂）及び弁論の全趣旨によれば、次の事実が認められる。
(一) 被告持丸の経営する本件専門学校は、本件土地上に新校舎（本件建物）が完成する平成元年春には法人化される予定であったが、過剰定員の問題があったことや、本件権利金と本件建物の建設資金等の合計約一一五億円を全額金融機関からの融資によっていた上、本件賃借権に質権が設定され、本件建物にも抵当権が設定されることが明らかとなったことなどについて、宮城県議会で問題とされ、宮城県からも、生徒数や授業時間等の教育内容の改善、経営の安定性・継続性を示す中・長期計画の提示、経営スタッフの改善等の指導を受けたりしたため、本件専門学校を早期に法人化することが困難な状況となった。
(二) 被告持丸は、宮城県から指導を受けた後、本件専門学校の経営陣を刷新し、本件賃貸借契約の法人化条項の義務を履行するために、本件専門学校の設置者を被告持丸が管理・運営する被控訴人コンピュータ学園に変更することとして、同被控訴人に対する本件賃借権譲渡をし、宮城県知事に対し右変更の認可を申請して、認可を得た。
(三) 法人化条項は、国鉄が本件土地利用の公共性確保の観点から本件土地上に建築される教育施設が学校法人によって設置、運営されることを強く望む一方、仙台市としても、個人経営の学校を法人経営にすることによって学校の永続性の基礎を確保し、これにより本件土地が公共的機能を有する学校施設の敷地として永続的に利用されることが確保できて好ましいと考えたために、本件賃貸借契約の内容に取り入れられた。
(四) 仙台市は、右の経緯からして、法人化条項は必ずしも被告持丸自身が学校法人を新たに設立することを要求する趣旨のものではなく、本件専門学校を被告持丸が管理・運営する学校法人が設置・運営する形態にすれば、法人化条項を履行したことになると解釈して、本件専門学校の設置者の被控訴人コンピュータ学園への変更及び本件賃借権譲渡を承諾した。
(五) 仙台市は、承諾料条項が、本件賃貸借契約の期間が三〇年の長期にわたるものであり、その間に契約当初は想定されないような賃借人の一方的事由により賃借権の譲渡等の必要が生じ、仙台市がこれに承諾を与える場合に適用されるものであり、右のように被告持丸が法人化条項の義務を履行するために被控訴人コンピュータ学園に対して本件賃借権譲渡をした場合には適用されないものと解釈して、賃借権譲渡の承諾料を徴収しなかった。
2 法人化条項が契約内容に取り入れられた右認定の経緯、理由からすれば、法人化条項を右認定の仙台市のように解釈することは相当であって、これを是認することができ、仙台市が右解釈に基づき、被控訴人コンピュータ学園が承諾料条項にいう「第三者」に該当しないものとして賃借権譲渡の承諾料を徴収しなかった措置は、本件賃貸借契約の趣旨、内容に照らし、相当なものというべきであって、これを違法ということはできない。
したがって、第二事件の争点についての控訴人らの主張は採用することができず、第二事件に係る本件請求は理由がない。
三 よって、第一事件に係る請求を適法なものとしてこれらをいずれも棄却した原判決は不当であるから、原判決中の第一事件に係る部分を取り消して、第一事件控訴人らの本件訴えをいずれも却下し、第二事件に係る本件請求をいずれも棄却した原判決は相当であり、第二事件に係る本件控訴はいずれも理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担について民訴法九五条、九六条、八九条、九三条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官原健三郎 裁判官伊藤紘基 裁判官杉山正己）